¿Qué dicen las y los profesionales sobre la necesidad de titularidad?

En entrevistas grupales e individuales, le preguntamos a las y los profesionales qué querían compartir con nosotras sobre el tema de la titularidad, si lo creen necesario, los retos y qué procesos o programas podrían implantarse. Aquí compartimos algunas de las contestaciones que recibimos.

La licenciada Verónica González, abogada de casos comunitarios en la Oficina Legal de la Comunidad de la  Escuela de Derecho de la Universidad Interamericana, nos habló sobre diferentes asuntos relacionados al tema de la titularidad y la política de entrega de títulos. Comentó sobre los riesgos que presenta no tener título de propiedad pero hizo hincapié en que es algo que no necesariamente tiene un efecto directo en el día a día de las personas, más bien dijo, es un asunto que a consecuencia de otros factores pueda impedir el rehacer y continuar de la vida.  Sobre esto dijo:

“Estas no son cosas que van a afectar el día a día de la gente hasta que pasa algo. Puede ser hasta que alguien muere y otro quiere pelear quién se queda con la casa. O un peor escenario: ocurre un desastre y eso impide que tú puedas rehacer tu vida. Yo entiendo porque la gente no lo hace, ¿quién se va a enfrentar a este revolú por tener un papel que diga que yo soy hija de mi mamá? …porque eso es lo que dice una declaratoria de herederos. Pero cuando las cosas salen bien no tiene ningún tipo de utilidad, pero cuando algo malo es el problema y pasa demasiado no se puede resolver”

 

Lcda. Verónica González, abogada de comunidades en la Oficina legal de la Comunitad, Escuela de Derecho Universidad Interamericana

Sobre la política de entrega de títulos de propiedad en estos momentos, manifestó que es necesario tomar esta iniciativa con cuidado pues entiende que una posible consecuencia es que entreguen títulos a las personas y luego las expropien. Deja saber que el proceso de expropiación, en términos sociales y mediáticos, es más fácil una vez se tiene título por el concepto de la justa compensación. Recalcó que según su experiencia con casos en que representa comunidades en riesgo o en proceso de expropiación la llamada justa compensación no es suficiente para lograr obtener una vivienda adecuada y propia.  Sobre esto dijo:

“Yo creo que es peor que los entregue porque él (el Gobernador) ya dijo, a dos semanas del huracán, que había gente que vivían en áreas en donde no podían estar. Darles títulos a esas personas que viven en esas áreas significa que los van a poder sacar y lavarse las manos con decir que les estamos dando justa compensación. Una expropiación al menos puede librarse de culpa ante la sociedad. Es darles el título para quitárselo.

 

Lcda. Verónica González, abogada de comunidades en la Oficina legal de la Comunitad, Escuela de Derecho Universidad Interamericana

También le preguntamos si de acuerdo con su experiencia podía identificar diferencias entre las comunidades con títulos y las que no tenían títulos cuando se han enfrentado a procesos de expropiación u otros procesos que atentan contra las comunidades y los pone en riesgo de desplazamiento. Nos explicó que dentro de estos procesos (expropiaciones forzosas, desahucios, entre otros) tener título o no, no hace ninguna diferencia, pues al final del día las comunidades terminan en el mismo lugar: sin vivienda y sin comunidad.

Aun así, indicó que los procesos de expropiación tienen la salvedad de una justa compensación, aunque esta no ayude para mucho. Por su parte, en los desahucios las personas se tienen que ir de las casas sin nada. Sobre esto dijo:

“Tener título o no tenerlo no hace ninguna diferencia en cuanto a la permanencia de esa comunidad. Podría crear algún tipo de diferencia en la posibilidad que esas personas puedan no quedar completamente desprovistas por la justa compensación. En comunidades sin título lo que viene es un proceso de desahucio, se van con lo que tengan puesto. Un proceso de expropiación por lo menos hay una ilusión de que hay una justa compensación. Justa compensación que no está definida en ningún sitio, que, si tienen una hipoteca, el banco cobra primero. Yo vi en Vietnam cheques de justa compensación de $5,000. Eso no le va a conseguir a nadie una vivienda, por lo menos no un título sobre una vivienda. Ante un poder como ese el titulo no hace mucha diferencia.”

 

Lcda. Verónica González, abogada de comunidades en la Oficina legal de la Comunitad, Escuela de Derecho Universidad Interamericana

Como parte de una entrevista grupal con profesionales que trabajan en el Distrito Especial del Caño Martín Peña con los asuntos de tenencia de la tierra y titularidad, recopilamos las siguientes perspectivas y recomendaciones atadas al tema de los programas de regularización de la tierra:

“Tienen que haber trabajadores sociales de una corriente crítica trabajando mano a mano con la gente.  No se puede ver como un proyecto legal. Porque la interacción es distinta, el raport es distinto, porque hay demasiadas dudas de entrada para sentarme a dialogar con un abogado que me va a hablar en otros conceptos…que por mejor intención que tenga de explicármelo en arroz y habichuelas, no va a ser en arroz y habichuelas todavía…. Y entonces no se puede ver como un proceso simplemente legal, se tiene que ver como un proceso integral de desarrollo de esa comunidad y de desarrollo de ese ser humano que está pasando por ese proceso……”

 

-Mariolga Juliá Pacheco, trabajadora social Fideicomiso de la Tierra, Proyecto ENLACE Caño Martín Peña

 

Resaltaron la importancia de la educación:

“Hay mucha gente que no quiere regularizar su título y lo estoy viendo en las comunidades, porque prefieren mantenerse fuera del radar… para no tener que pagar CRIM ¡y no van a tener que pagar!… pero tienen miedo a tener ese activo.. piensan que podrían perder ayudas gubernamentales….La intención de muchas personas de quedarse como están y no querer regular sus títulos, sumados a la tenencia colectiva, dificulta mucho más… pero hay mucho desconocimiento y falta de educación… mucho analfabetismo y les causa miedo, porque no saben leer y escribir… a veces nos damos cuenta en el acto del otorgamiento….”

 

-Lcda. Sarah Delgado, abogada notaria voluntaria

 

“El tema de educación es un tema recurrente cada vez que vamos a cualquier comunidad… también en brigadas luego del huracán, reclamaciones de FEMA…. La gente no sabe, no tiene información, no es culpa de ellos, es un fracaso de todo un sistema del estado del sistema de educación publica, la gente no tiene la información mas básica para poder manejar sus asuntos cotidianos como por ejemplo donde viven…”

 

-Lcdo. Jorge A. Morales, abogado notario voluntario

 

“¿Cuán pertinente es? ¿Cómo yo me como esto?… por eso es que lo integramos y va ligado al Proyecto de Desarrollo del Distrito del Caño Martín Peña…. Es esa manera de vincularlo todo con el todo…¿Cómo esto cambiaría mi vida?… ¿(Qué tiene que ver) con la superación de la pobreza?, ¿Cómo es real o como puede ser real?…. Es parte también de estas luchas comunitarias y cómo ellos como grupo pueden aportar a ese cambio desde su vida y desde su entorno…. Es bien complejo, y el título de propiedad (individual)… para salir de eso es difícil, ….No conozco otra palabra para ese negocio que no sea título de propiedad…. Eso (el derecho de superficie) (también) se llama propiedad. ¿Cómo utilizar la palabra a nuestro favor pero sin engañar, educar, informar….?”

 

-Frances Fuentes, trabajadora social Fideicomiso de la Tierra

Aunque en general todo el mundo reconoce el efecto material y simbólico de contar con un título de propiedad, la mayoría de las personas que entrevistamos lo relacionaban a la necesidad de seguridad, de tener vivienda segura y de poder mejorar su calidad de vida o evitar la discriminación. Pocas personas de las entrevistadas conocían otros mecanismos para lograr esos mismos propósitos pero se manifestaron interesadas en conocerlos.

Este comentario de la planificadora Lyvia Rodríguez llama la atención a la importancia de pensar el proceso como uno de regularización, más que de entrega de títulos, aunque la entrega de títulos o formalización forme parte del programa:

“Me preocupa la regularización diseñada para desplazar porque hay comunidades que no han sido desplazadas justamente porque no tienen título, el Caño es una de ellas…en ciertos momentos hubo presiones de desarrollo fuerte y no pudieron porque no tenían a quien comprarle…….en zonas para desarrollo  “título de propiedad es desplazamiento” dependiendo de cómo esté el mercado … ahora en las zonas costeras comunidades en encrucijadas y los fondos de recuperación los están empujando porque viven en zona de alto riesgo definido por quien…. Eso no son consideraciones que están en la mesa… creo que la regularización en el caño se trabajó no como fin en sí mismo sino como un proceso que la comunidad sentía que tenia que regularizar porque “yo no me quiero ir de aquí”… (la) discusión es ¿para qué yo quiero regularizar, el objetivo… ¿quedarme en la comunidad?… no es en un fin en si mismo y si deciden eso, ok, el problema es cuando no se tiene pleno conocimiento de las implicaciones de un proceso de regularización… es fundamental que esos procesos de diálogo se den…

 

-Lyvia Rodríguez, planificadora, Directora Ejecutiva Proyecto ENLACE 

Una de las abogadas de la práctica privada, la licenciada Gabriela Camacho, que hace muchos años trabaja con comunidades en el norte de la isla, recomendó explorar modelos como el de otorgamiento del derecho de superficie y el modelo de las cooperativas de suelo para aliviar las necesidades más apremiantes. También destacó que hay comunidades donde es necesario atender el problema desde un enfoque comunitario, es decir, no solo resolver las necesidades caso a caso o individuales, sino entender y trabajar colectivamente para atender las necesidades comunes de X comunidad en particular. Otro de los problemas que señaló respecto a la entrega de títulos de propiedad es el alto grado de clientelismo porque se suelen otorgar títulos a cambio de votos o solo a los correligionarios del partido que los otorga.

Por ejemplo, en casos como el de San Isidro, sugiere que, al menos se conceda un derecho de superficie, pues para ella eso ahorraría los procesos de segregación. Puntualiza, además, que es necesario que haya una mayor disposición de hacer cambios términos de política pública.

“Si se lograra titularidad sobre las estructuras antes de que se haga el proceso de entregar las parcelas… Si es que no se las quieren entregar, pues entonces que les reconozcan las estructuras. Con un derecho de superficie, por lo menos por un tiempo, les permite a estas personas a tener acceso a todo lo que es “disaster relieve” no hace falta que tú digas que eres dueño del terreno.”

 

Lcda. Gabriela Camacho, abogada de la práctica privada

En casos como el de Loíza, sugiere no atender estos asuntos de forma individual, sino por sectores. Desde su perspectiva, si se adopta un esquema sombrilla se pueden acelerar los procesos de titularidad mucho más. Recomienda, además, una colaboración entre distintos profesionales, pues se necesita más que abogados, y la colaboración de distintas organizaciones.

“En términos de política pública tiene que haber más consistencia. Porque las promesas de que le van a dar el titulo lamentablemente cambian cada cuatro años. Y las promesas tienden a llegar en temporada de elecciones.”

 

Lcda. Gabriela Camacho, abogada de la práctica privada

De acuerdo con la licenciada Camacho, es necesario aprender del modelo cooperativista:

“El modelo de la cooperativa me parece que es un modelo que puede funcionar sobre todo en terrenos que son del Gobierno. Tal vez podría lograr alguna colaboración con el Departamento de la Vivienda y con las otras agencias.”

 

Lcda. Gabriela Camacho, abogada de la práctica privada

Hablamos con el director de la Oficina de Río Piedras de la Corporación de Servicios Legales de Puerto Rico quien tiene vasta experiencia atendiendo casos de controversias sobre la tierra y la falta de título en la región Este, Central y Norte. Sobre el tema de la titularidad y el problema en general, nos dice lo siguiente:

“Se requiere un esfuerzo colectivo, un propósito como sociedad de ser creativos y plantear alternativas en donde parece que no las hay y buscar quizás otras soluciones… discreción del juez en copias fotostática de documentos cuando no hay controversia sobre la validez intrínseca de ese documento, que los que tenemos la responsabilidad de atender estos asuntos no los compliquemos demás, que busquemos alternativas buscando remedios…Hay que inventar porque nuestros clientes no tienen las alternativas que otros…aunar esfuerzos y utilizar una manera similar de enfrentar los problemas y dentro de los esfuerzos que hagamos que podamos saber qué hacen y qué piensan otras personas y compartir ideas y experiencias en todos los sentidos y que la respuesta sea efectiva para la gente que necesita”

 

-Lcdo. Rafael Rodríguez Moctezuma, director de oficina de Río Piedras de Servicios Legales de Puerto Rico

Atender el problema de la titularidad puede hacerce por la vía individual o por la vía estructural, nos dice la licenciada María L. Jiménez, directora de la Clínica de Asistencia Legal de la UPR y es necesario tener una discusión sobre el cómo lo hacemos. También nos señala una realidad y es que la pregunta por la responsabilidad del Estado inevitablemente surge, es decir, ¿puede atenderse este problema solo desde esfuerzos privados individuales? En este sentido, la licenciada Jiménez nos dice:

“Si pudiéramos diseñar (un proyecto) hay que empezar de arriba, no puedes descuidar a los que tienen el problema abajo, pero ese problema va a ser recurrente en la medida en que el problema estructural siga…Estamos con una necesidad apremiante, sin recursos y (tenemos que preguntarnos dónde ponemos los recursos ¿arriba (para resolver el problema estructural)? o ¿a las necesidades individuales (don José o doña María)?…nuestro ejército es bien limitado y con cada vez menos recursos… ejemplo, la Universidad, ¿con qué recursos cuenta la clínica? Tengo que buscar afuera y eso tiene otras complicaciones… nos podemos dirigir a identificar el problema, a la gente hacer estudios, pero es que hay problema estructurales que dependen en gran medida del aparato gubernamental…no encuentro donde ir (para resolver el problema), una opción es contar con los fondos CDBG-DR que vienen, pero ¿se van a usar para eso? tengo mis serias dudas….

 

En el Departamento de la Vivienda hay un andamiaje en esqueleto, pero los esfuerzos de la practica privada no pueden (solos)…¿Donde ponemos esos recursos? ¿En el Estado? no me brinda confianza, no podemos depender de eso… la practica privada no es posible, quedan las organizaciones como las clínicas, Servicios Legales, Ayuda Legal, que lo están haciendo, que han asumido la responsabilidad del Estado y de hacerlo bien. A eso se tienen que unir otras capacidades, los planificadores, trabajadores sociales, los ingenieros los arquitectos, pero es una cosa multidiciplinaria…”

 

Lcda. María L. Jiménez, directora de la Clínica de Asistencia Legal de la UPR

Con la licenciada Jiménez discutimos varias alternativas para recomendar proyectos y los retos que implican tanto si el esfuerzo se hace desde el gobierno, como si se hace auspiciado por el sector privado. En este último caso, en ocasiones, el reto está en que la entidad que dona los fondos quiere dictar de antemano el tipo de esfuerzo y exige resultados rápidos a problemas complejos que llevan décadas. En ese sentido, señaló que en ocasiones las organizaciones de donantes no entienden este aspecto:

“Los requerimientos son agobiantes, los “deliverables” te predisponen o predefinen los resultados que no son los que van a construir una zapata solida para lograr el conjunto…. Hay que recurrir al concepto de triage (discernimiento)… alguien tiene que dirigir el tránsito… no todas las situaciones se atienden igual….”

 

Me gustaría pensar que tenemos capacidad de alianzas y colaboraciones para hacer eso posible…. Se han dado proyectos de esa naturaleza… debemos poner mas energías en seguir construyendo esas posibilidades… Una forma es empezar chiquito… coger 1 o dos proyectos pilotos para construir esos modelos y luego replicarlos, como por ejemplo ENLACE del Caño Martín Peña… pero ojo, no puedo decirle (a quienes subvencionan) que (lograremos) 100 títulos en 1 año, porque me enfoco en desatender otros problemas estructurales que pueden resolver 1,000…”

 

Lcda. María L. Jiménez, directora Clínica de Asistencia Legal UPR

Entrevistamos también al planificador David Carrasquillo. Sobre el tema de la titularidad entiende que, se debe crear algún tipo de inventario de cuáles son las comunidades que tienen el problema y un mapa; junto a eso recomendó un análisis espacial que se puedo producir de la información de las denegaciones de FEMA.

Carrasquillo también menciona que es erróneo correlacionar el riesgo de las comunidades con la titularidad. Entiende que las comunidades que están sin titularidad no son las que necesariamente están en riesgo. Añade que existe una percepción muy errada en asociar la falta de tenencia con suciedad e inseguridad. Incluso nos dice que en muchos casos es todo lo contrario.

La titularidad según Carrasquillo no equivale a inseguridad sino a incertidumbre. La falta de título, según el, provoca que la gente “no se sientan dueño”. Esto como parte de un entendido social de que “para ser dueño y cumplir con los checkboxes que una persona debe aspirar tienen que tener título”. Aunque, reconoce que la falta de título genera unas limitaciones ya que las “instituciones que están alrededor tuyo te ponen límites”. Como ejemplo, señala el financiamiento de los bancos. Sobre ese particular señala, que mucha gente no está buscando la titularidad para poder hacer negocios sino para evitar problemas sucesorales.

Otro aspecto señalado por el planificador es que la titularidad, no necesariamente equivale a tener un hogar seguro. Sobre este particular, se le interrogó sobre la posibilidad de que alguien con título no tenga hogar seguro. Nos dice Carrasquillo que:

“Hay más comunidades legales inseguras, que comunidades informales seguras”. Esto como resultado de que “más de la mitad de ls isla vive en algún tipo de informalidad”. Sobre la informalidad, dice que “no es culpa de las personas, sino que hay una lógica sistémica donde no se le ha dado prioridad en dar vivienda asequible a la gente.”

 

-Plan. David Carrasquillo, presidente de la Sociedad Puertorriqueña de Planificación

Como ejemplo de lo anterior, Carrasquillo nos hace referencia a la implementación del programa de Sección 8 en Puerto Rico para la década de los 80. Explica que el estándar de ese proyecto consistía en que era justo que el 30% del ingreso de una persona estuviera comprometido con el pago de vivienda. “Eso no existe en otros lugares del mundo”. “En Puerto Rico está comprometido más del 30% del ingreso en vivienda”.

Sobre la entrega de títulos el planificador Carrasquillo tiene ciertas preocupaciones. Dice que muchas veces “piensa que el gobierno da títulos para saber cuánto le tienen que pagar a una persona”. Existe una preocupación de ambas partes. La primera es que la gente lo use para vendérselo a un desarrollador y la segunda, que el gobierno simplemente este preparando el terreno para hacer expropiaciones masivas.

Respecto al problema que representa el cambio climático y las comunidades en riesgo propuso:

“…hacer el “overlay: con las capas de riesgo y analizar los contextos de cada una de las comunidades. Los mapas deben tener el riesgo, el dueño y el tracto histórico. Incluir también si fueron ocupaciones por décadas y cuales son ocupaciones comunitarias….

 

Hay que documentar qué pasó después del huracán. Hay casos que es bien difícil decir que la comunidad se quede ahí. Entiendo que el carácter comunitario se debe mantener en otro lugar, cerca, pero no la puedes tener encima del río.  En el peor de los casos, orientar a las personas que estén allí, que si se deciden quedar, que estén claros que es una decisión que trastoca cómo el Estado va a lidiar con la comunidad. La responsabilidad del Estado cesa hasta cierto punto si lo orientaste y decidieron no coger la opción.  No veo como la burocracia aceptaría que cada vez que pase algo le brinde ayuda.”

-David Carrasquillo, planificador, presidente de la Sociedad Puertorriqueña de Planificadores

Ahora bien, sobre la vulnerabilidad de las comunidades, Carrasquillo explica que, las comunidades que cerraron escuelas están en mayor susceptibilidad a riesgo. Ya que la escuela servía de mucho mas que una escuela, ya que estas fungían como refugios, sitios de reuniones, vacunaciones, servicios y baños para deambulantes. La falta de este tipo de servicio, “suman a la narrativa de que estos lugares son inseguros y que estas comunidades no están aptas para que la gente vivan allí”.

La planificadora Lucilla Marvel Fuller resaltó la importancia de conocer los proyectos que se implantaron en el pasado y aprender de lo que se hizo bien y de lo que no resultó. Recomendó la revisión de políticas públicas pasadas como Ayuda Mutua y Esfuerzo Propio y la de Rehabilitación en sitio. En específico sobre el tema de titularidad fue enfática en la importancia de distinguir la titularidad del suelo y titularidad de la casa.

Por su parte, para el arquitecto Federico del Monte, quien tiene experiencia como empleado del Departamento de la Vivienda y es el vicepresidente de la Sociedad Puertorriqueña de Planificación, la formalización de títulos tiene que ver con la cuestión de los recursos. El Departamento de la Vivienda, explica, es uno de los departamentos que desde la década de 1970 debe haber perdido aproximadamente el 90% de sus empleados ya sea porque se han jubilado o porque no se han nombrado más plazas. Esa pérdida de personal ha hecho que los programas para atender el problema de la vivienda y titularidad que antes eran más activos -en el sentido de que sus empleados estaban constantemente ratificando cabidas- casi dependan de que la persona individual venga a pedir el título.  Señala un asunto que tiene impacto directo con el problema y es que según nos explicó, actualmente el Departamento de Vivienda no cuenta con agrimensores y no cuenta con dinero suficiente para los distintos programas sociales. Así pues, hay mucha incertidumbre con la operación de muchos de los programas. Por ejemplo, al presente, no hay ningún programa local para atajar ninguno de los problemas de vivienda: rehabilitación o titularidad. “Todos los programas locales han desaparecido”, señaló.

“En la actualidad los programas se limitan a identificar si los solicitantes cualifican o no. Estos procesos son esquizofrénicos, pues existen comunidades en las cuales algunos solicitantes cualifican y otros no y, en efecto, algunas personas se ven desprovistas de servicios y títulos mientras que otras logran finalizar los procesos. En estos proyectos, por ejemplo, si ganas el mínimo, no cualificas para vivienda pública. Sin embargo, ganando el mínimo tampoco es posible acudir al mercado privado”.

 

Arquitecto Federico del Monte, vicepresidente de la Sociedad Puertorriqueña de Planificación

Para Federico del Monte la titularidad es importante. El título da acceso al financiamiento. Y la inversión de muchas familias son sus propias casas, acuden a solicitar préstamos contra su vivienda. El arquitecto expresa que el enfoque de las comunidades especiales era el correcto. Es necesario trabajar con la comunidad.

 “Los programas deben ver a las comunidades en su conjunto, su enfoque debe de ser comunitario. El criterio no puede ser exclusivamente la titularidad, porque la realidad es que la gente necesita un lugar seguro donde vivir. Para que sean más efectivos, los programas deben considerar, el perfil socioeconómico de la familia y de la comunidad a base de su composición, ingresos y población. Estos programas deben incluir profesionales como planificadores, abogados, arquitectos, ingenieros, demógrafos, trabajadores sociales, especialistas en GIS, organizadores comunitarios, gente con formación en planificación comunitaria. Además, es necesario un compromiso con ayudar a que las comunidades se organicen, porque eso es fundamental.”

 

Arquitecto Federico del Monte, vicepresidente de la Sociedad Puertorriqueña de Planificación

De acuerdo con del Monte, se vuelve necesario regresar a las técnicas de antes: atender caso a caso e involucrar al alcalde o alcaldesa en esta gestión. Asegura que son necesarias las oficinas regionales con las que contaba el Departamento de la Vivienda. La ventaja de estas oficinas, agrega, “es que los empleados conocían las comunidades”.